Nieuw in 2010: Een goedkopere woning!

De bijleenregeling blijft lastig en daarom heeft de fiscus besloten in 2010 een vereenvoudigingsregel in te voeren. Bij goedkoper wonen mag men de oude eigenwoningschuld niet meer als uitgangspunt nemen. Hoe pakt dit uit?

Goedkoper wonen tot en met 2009

Door de bijleenregeling moet uw cliënt de overwaarde die hij realiseert op zijn oude woning investeren in de nieuwe woning. Een bedrag ter grootte van de overwaarde mag niet meer fiscaal aftrekbaar worden gefinancierd. Een uitzondering hierop is goedkoper wonen. Kocht uw cliënt een goedkopere woning, dan mocht hij altijd nog minimaal de oude eigenwoningschuld aanhouden. Maar natuurlijk nooit meer dan de totale aankoopkosten van de nieuwe woning.

Voorbeeld. Uw cliënt kocht een nieuwe woning voor € 300.000,-. Zijn oude huis verkocht hij voor € 450.000,-. Daarop rustte nog een schuld van € 350.000,-.

De overwaarde van € 100.000,- hoefde uw cliënt niet in te brengen, want hij mocht minimaal de oude eigenwoningschuld aanhouden, maar natuurlijk nooit meer dan hij betaalde. De nieuwe eigenwoningschuld mocht dus € 300.000,- zijn.

Goedkoper wonen vanaf 2010

Vanaf 2010 zal fiscaal goedkoper wonen niet meer mogelijk zijn. Men moet de overwaarde te allen tijde gewoon inbrengen op de aanschafprijs van de nieuwe woning.

Bijvoorbeeld. Als we teruggaan naar ons voorbeeld, dan betekent dit dat uw cliënt zijn € 100.000,- overwaarde nu van de nieuwe aankoopprijs moet afhalen. Hij mag dus nog maar een eigenwoningschuld opvoeren van € 200.000,-.

Dit betekent dat hij van de volledige aankoopkosten over een bedrag van € 100.000,- geen renteaftrek mag opvoeren. Dus in praktijk zal de overwaarde vaak geïnvesteerd worden in de woning en zullen meubels of andere extra’s uit eigen middelen betaald moeten worden.

Let op. Vanaf 2010 heeft uw cliënt bij goedkoper wonen de overwaarde niet meer vrij ter beschikking. Vooral voor ouderen die hun overwaarde te gelde willen maken, kan dit vervelend uitpakken.

In 2009 gekocht en in 2010 verkopen

Stel, uw cliënt heeft in 2009 een goedkopere woning gekocht en is er bij de financieringsaanvraag vanuit gegaan dat hij de goedkoperwonenregeling zoals deze in 2009 gold, mocht toepassen. De oude woning verkoopt hij pas in 2010.

Hoe zit dat dan? Verkoopt uw cliënt zijn woning pas in 2010, dan realiseert hij de overwaarde ook pas in 2010. Er zal dan een probleem ontstaan omdat de wetgeving 2010 gevolgd moet worden. Dat zou dus betekenen dat als uw cliënt in bijv. augustus 2009 een goedkopere woning had gekocht en zijn oude woning maar niet verkocht kreeg, hij vanaf nu voor een erg onaangename verrassing komt te staan. Uw cliënt mag tenslotte de goedkoperwonenregeling niet meer toepassen. Dit is vreemd want de nieuwe wetgeving was ten tijde van zijn aankoop nog helemaal niet bekend. Hij kon er toen dan ook geen rekening mee houden.

Overgangsregeling

Dit heeft de staatssecretaris ook erkend en hij heeft daarvoor een overgangsregeling ingevoerd. Als uw cliënt de woning heeft gekocht vóór 1 oktober 2009 en de oude woning verkoopt ná 31 december 2009 (dus in 2010 of later), mag hij gebruikmaken van de overgangsregeling. Tip. Hij mag dan de goedkoperwonenregeling zoals deze in 2009 gold alsnog toepassen. Let op. Is de nieuwe woning in 2009 gekocht ná 1 oktober en wordt de oude woning in 2010 (of later) verkocht, dan moet de nieuwe wetgeving worden toegepast.

Vanaf 2010 is het niet meer mogelijk de oude eigenwoningschuld te behouden indien uw cliënt goedkoper gaat wonen. Voor goedkopere woningen die vóór 1 oktober 2009 zijn gekocht, geldt een overgangsregeling.

Administratiekantoor Van der Bruggen, Utrecht